CHI È IL CONSULENTE IN ESECUZIONI IMMOBILIARI E COME SCEGLIERE IL PROFESSIONISTA GIUSTO

Negli ultimi anni le aste, nel settore immobiliare, hanno preso sempre più piede diventando uno dei metodi più vantaggiosi per comprare casa.

Secondo i dati più recenti, solo nel 2019 sono stati messi all’asta 234.340 immobili. Ciò significa che le case pubblicate all’asta nell’anno passato, hanno registrato un aumento pari al 19,3% rispetto alla media del 2018.

Alla luce dei dati sopra riportati è chiaro che si possono fare grandi affari ricorrendo a questa modalità di acquisto, ma è necessario conoscere le regole che governano questo mondo.

Gli iter da seguire, le prassi da rispettare, i cavilli burocratici… Il rischio è quello di procedere ad acquisti inadeguati, perdendo, inutilmente, tempo e denaro.

È per questo che è nata e, negli ultimi tempi, ha acquisito sempre maggiore importanza la figura professionale del consulente in esecuzioni immobiliari.

Di seguito vedremo nel dettaglio chi è il consulente in esecuzioni immobiliari. Come si fa a scegliere la figura professionale giusta e come può aiutarti a compiere il miglior acquisto possibile.

CHI È IL CONSULENTE IN ESECUZIONI IMMOBILIARI

Il consulente in esecuzioni immobiliari è quel professionista che ha acquisito le capacità e le competenze professionali per lavorare nel mercato delle aste immobiliari, per poter offrire alla propria clientela la migliore consulenza a riguardo. In altre parole, si tratta di un intermediario che, di per sé, vanta un’ottima conoscenza della materia legale in ambito di compravendita di immobili e del settore immobiliare in senso lato e che annovera, nel suo team, altrettanti esperti di settore quali architetti, avvocati, agenti immobiliari con i quali confrontarsi, in qualsiasi momento, per una consulenza ancor più specifica ed efficace.

Non essendo, al momento, una figura istituzionalizzata, cioè riconosciuta a livello giuridico, è facile incappare in cosiddetti “consulenti” che operano nel settore senza conoscere realmente la materia e senza la necessaria professionalità. È proprio in fase di aggiudicazione, la più delicata del processo d’asta, che possono insorgere problemi se si è affiancati da un “consulente” poco preparato. l’incapacità del soggetto di gestire eventuali inconvenienti in questo delicato momento, può arrecare danni in termini di perdite di denaro e di tempo, all’acquirente di turno.

È fondamentale, quindi, fare una ricerca di settore specifica e attenta, per garantirsi l’affiancamento di un consulente professionista, che non solo si investa di questo titolo, ma che abbia le capacità e l’esperienza certificata per svolgere questo ruolo.

COSA DEVE FARE UN CONSULENTE PER AIUTARTI AL MEGLIO E COME EVITARE I NON PROFESSIONISTI

Compito del consulente in esecuzioni immobiliari è quello di affiancare il cliente in maniera efficace e chiara. Dovrà sostenere e consigliare il cliente con competenza durante tutte le fasi della pratica d’asta, dal primo colloquio, alla consegna delle chiavi e oltre, se necessario.

Vediamo, passo dopo passo, come deve essere gestita la consulenza:

• VALUTAZIONE DELLA RICHIESTA. Durante il primo colloquio il consulente deve comprendere nel dettaglio le esigenze specifiche e imprescindibili del cliente (relative ad esempio ai motivi dell’acquisto, alle zone di interesse, alle caratteristiche che l’immobile dovrebbe avere, etc.). Questo primo incontro conoscitivo ha, quindi, lo scopo di mettere in luce necessità e preferenze per focalizzare il tema della ricerca ed evitare inutili perdite di tempo con visite ad immobili che non rispecchiano i desideri del cliente. Un colloquio NON dettagliato è quindi il primo campanello d’allarme. se il consulente è sbrigativo e non concentrato su ciò che cercate, sicuramente il suo aiuto non potrà essere così efficace!

• CONSULENZA PER IL MUTUO. Se la necessità del cliente è quella di dover acquistare la propria abitazione ricorrendo ad un mutuo, il consulente, per prima cosa, dovrà provvedere a procurarvi un colloquio con un professionista del settore creditizio. Questo servirà per capire se potete godere dell’erogazione del mutuo e di quanto potrà essere il suo ammontare. Il consulente potrà iniziare la ricerca dell’immobile migliore tenendo conto delle reali potenzialità economiche del cliente e avendo la sicurezza di poter partecipare all’asta senza impedimenti. Attenzione: se il consulente non fornisce questo tipo di servizio o sostiene che non è necessario sapere in via preliminare se e come poter accedere ad un mutuo, il consiglio è quello di cercare un “appoggio” migliore!

• RICERCA DELL’IMMOBILE: una volta recuperate tutte le informazioni necessarie, il consulente inizierà la ricerca vera e propria dell’immobile tra le proposte all’asta. Ogni qualvolta viene pubblicata una casa che rispecchia le reali esigenze del cliente, verrà inviata una scheda dettagliata. Così si potrà valutare se procedere alla visione dell’immobile o continuare la ricerca. Diffidate di chi non invia preliminarmente la scheda tecnica della vostra futura casa. I dettagli sono importanti e basta un click!

• VISIONE DELL’IMMOBILE. Se l’immobile che vi è stato sottoposto è di vostro interesse, allora il consulente fisserà l’appuntamento per la visita, alla quale il consulente non potrà mancare. Durante il sopralluogo sarà suo compito, infatti, mettere in luce ogni minimo dettaglio, valutando con voi eventuali criticità a cui prestare attenzione e da trattare in via preliminare (parliamo, ad esempio, di abusi edilizi, della necessità di ristrutturazioni, della presenza di muffe o perdite, etc.). Se le condizioni dell’immobile, come da scheda tecnica, lo richiedono, il consulente dovrà provvedere a reclutare per la visita anche l’architetto/l’impresa edile di fiducia, così da avere, in tempo reale, un’idea precisa del costo degli interventi. Non è un buon consulente chi non vi accompagna in fase di visita all’immobile e non si preoccupa di interpellare esperti collaboratori per provvedere tempestivamente ad eventuali problematiche. La meticolosità è fondamentale!

• ANALISI IMMOBILIARE. Se il sopralluogo è andato a buon fine e l’immobile è di vostro interesse, il consulente dovrà preparare un’analisi immobiliare scritta. Vi fornirà i dettagli necessari per capire se partecipare, infine, all’asta o continuare con la ricerca. Nell’analisi dovranno essere riportate tutte le variabili fondamentali. Spese condominiali, eventuali spese straordinarie deliberate o da deliberare, la presenza di eventuali abusi edilizi e il costo per sanarli, i costi accessori da saldare in caso di aggiudicazione (tasse, imposte, spese di consulenza, atto di mutuo, etc.), lo stato di occupazione dell’immobile e se verrà liberato dalla procedura, il valore reale di mercato dell’immobile e, se necessario, il costo dell’eventuale ristrutturazione. Non ultimo dovrà anche segnalare se ci sono eventuali trascrizioni o particolarità che non verranno cancellate in caso di aggiudicazione. All’analisi dovranno essere allegati, inoltre, tutti i documenti relativi all’immobile: planimetria, perizia, avviso di vendita. L’analisi immobiliare scritta dovrà essere precisa e particolareggiata, per permettervi di decidere in totale sicurezza sulla fattibilità dell’investimento e, quindi, se partecipare alla gara. In mancanza di tale documento, è assolutamente sconsigliato partecipare all’asta. Potrebbe essere davvero un rischio!

• PARTECIPAZIONE ALL’ASTA. Un altro servizio che deve offrire il consulente è l’assistenza durante la partecipazione all’asta. Che sia telematica o cartacea, l’asta verrà seguita dal consulente che dovrà prendersi la responsabilità della correttezza della busta di offerta. Il consulente dovrà premurarsi di verificare a chi dovrà essere intestato l’immobile, se viene acquistato come prima casa o seconda e lo stato civile dell’acquirente. Così da procedere nella maniera più corretta possibile ed evitare eventuale rigetto da parte del delegato alle vendite. Fate attenzione! Questa parte della consulenza è quella più delicata: un errore, anche piccolo,  può compromettere la possibilità di aggiudicarsi l’immobile prescelto. La scelta del consulente più competente, in questa fase, vi premierà!

• RILANCI DURANTE LA GARA IN ASTA. Se in un’asta giudiziaria ci sono più offerenti, si apre una vera e propria gara. Ciascuna delle parti in causa ha modo di effettuare  dei rilanci (offerte successive rispetto al prezzo di partenza). Un consulente esperto dovrebbe sapervi supportare con le migliori strategie per poter vincere l’asta, giocando di astuzia grazie all’esperienza accumulata nel tempo. Ecco perché è così importante affidarsi ad un professionista che fa questo mestiere in esclusiva e non come secondo lavoro o come servizio aggiuntivo al suo impiego di agente immobiliare, perché nulla forma più che l’esperienza diretta sul campo!

• AGGIUDICAZIONE. Una volta aggiudicatosi l’immobile ci sono diverse pratiche da espletare. In caso di saldo prezzo tramite mutuo, bisognerà avvertire la banca dell’aggiudicazione e attivarla per fissare, a seguito della delibera, la perizia all’immobile. Sarà necessario fare istanza per richiedere la liberazione dell’immobile, saldare le spese di procedura e il saldo prezzo entro e non oltre 120 giorni. Non ultimo, nel caso in cui si debba richiedere l’agevolazione per la prima casa, bisogna procedere con la sottoscrizione in Tribunale. Ciascuno di questi passaggi dovrebbe trovare il consulente al vostro fianco. Purtroppo, però capita che una volta aggiudicato l’immobile e incassata la parcella di consulenza, il consulente poco professionale presti scarsa attenzione al completamento della procedura. Vi troverete a dover portare a termine la questione in quasi totale autonomia rischiando di allungare le pratiche e perdere tempo prezioso!

• LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE. Una volta eseguito il saldo prezzo e avuto il decreto di trasferimento bisognerà seguire, passo passo, la liberazione dell’immobile che verrà portata a termine entro 60-120 giorni (al massimo). A questo punto il nuovo proprietario potrà entrare in possesso delle chiavi dell’immobile. Il consulente in esecuzioni immobiliare dovrà sapervi fornire tutte le informazioni utili sulla gestione dello sfratto e le tempistiche relative.

COSA SUCCEDE DOPO?

Se vi siete affidati ad un consulente in esecuzioni immobiliari esperto e serio, potrà aiutarvi anche successivamente. Infatti, una volta avuto il decreto di trasferimento, chiavi in mano, potrete, finalmente, prendere possesso della vostra nuova casa ed iniziare i lavori di ristrutturazione e/o correggere gli eventuali abusi edilizi.

Anche in questa fase il professionista in oggetto può giocare un ruolo fondamentale. Fornendo consulenza per ottenere agevolazioni per la ristrutturazione, coadiuvandovi nella richiesta di allacciamento utenze, coordinandosi con l’amministratore (se trattasi di palazzina) per quanto concerne le spese condominiali assicurandosi che i conteggi forniti siano corretti.

Insomma, NON DATE PER SCONTATO CHE UNA CONSULENZA VALGA L’ALTRA E CHE TUTTI I CONSULENTI SIANO IN GRADO DI OFFRIRVI IL MEDESIMO SERVIZIO. SCEGLIETE CON ATTENZIONE IL PROFESSIONISTA CHE VI SEGUIRÀ IN UNO DEI MOMENTI PIÙ SIGNIFICATIVI DELLA VOSTRA VITA COME L’ACQUISTO DI UNA CASA. RACCOGLIETE INFORMAZIONI ATTENDIBILI E SCEGLIETE UN CONSULENTE FACCIA CAPO AD UNA SOCIETÀ SOLIDA E LA CUI NOMEA SIA VERIFICABILE.

Se vuoi saperne di più o fissare un appuntamento con i nostri consulenti AstaSim. Chiamaci al numero 0321.32295 o inviaci una mail a consulenti@astasim.it

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